当前楼市面临着怎样的困境？

近期房地产市场展现出新的动态。7月，全国商品房库存结束了连续4个月的下降趋势，转而上升。新房销售面积显著下滑，从6月的1.12亿平方米减少至7月的6233万平方米，近乎减半。房价方面，无论观察百城还是70城的数据，同比下跌幅度均在扩大。这与6月开发商冲刺中期业绩后，7月销售自然回落有关，同时也反映了“5.17”之后政策刺激效果的减弱。当前政策虽然频出，但作用周期较短，通常仅维持几周到两个月。

购房需求在浓厚的房价下跌预期中显得谨慎，主要集中在原本就有购房意向的刚性需求群体。这些需求在政策激励下加速释放，随后市场再次陷入平静。即便传统观念认为“买涨不买跌”，仍有不少因素推动购房需求，包括快速城镇化带来的年轻人口集中于一二线城市，以及因房屋质量问题催生的换房需求。新房市场趋向豪宅化，与主流刚需不完全匹配，而换房需求同样属于刚需范畴，如家庭人口增加、教育资源需求等。

与此同时，二手房市场表现强劲。7月，尽管新房交易下滑，但22个重点城市的二手房成交面积同比增长31%。与去年同期相比，二手房成交占比显著提升，部分城市如北京、深圳、苏州已进入明显的存量房交易时期。二手房因其即时入住、价格亲民等优势受到青睐，尤其是在总价控制方面，如成都、天津、武汉等城市，低总价二手房交易活跃。

令人意外的是，房地产市场快速步入存量时代。二手房市场的坚挺与新房市场的低迷形成鲜明对比，租赁市场亦展现活力。以上海为例，二手房月交易量与租赁交易量的巨大差异凸显了市场的分化。二手房的繁荣理论上应能激活新房市场，然而现实却是两者走向分化，二手房价格更加亲民，吸引了部分改善型需求。

这一现象背后，开发商追求确定性收益，倾向于开发面向富裕群体的高端项目，导致新房市场向大户型、豪宅化倾斜。地方政府急于出让土地，高端项目频出，而国企开发商回归核心区域，进一步推动了这一趋势。上海新近的地王争夺便是例证。

对于未来，新增地块倾向于打造高溢价产品，使得新房市场疲软，背后是供需结构的变化。为应对这种情况，多地政府推进“以旧换新”政策，同时让国企介入收购存量新房，以促进去库存、稳定楼市并提供保障性住房，但这方面的进展因价格谈判难题而受限。

整个市场正处于新模式转型的阵痛中，政策虽频繁出台以提振信心，但避免直接干预市场底部形成。收购存量房的博弈仍在继续，这是旧产能出清和风险释放的过程，也将促使开发商正视自身责任，直至最终接受市场现实，采取断臂求生的策略。目前，这一转变还在进行中，市场调整的节奏还需时间来显现。当前楼市面临着怎样的困境？！