日前，一份关于西安曾经的 " 万人摇 " 网红盘高科麓湾国际社区四期的退房方案在网上流传。

方案显示，受 " 地铁 5 号线雁鸣湖站过境占地 " 影响，此前购房合同中四期住宅的容积率 3.1 即将调整为 3.75（暂定），因此根据合同约定进行赔付及退房，并提出了两种解决方案：

继续履约的，业主可要求项目进行赔偿，最高不超过合同总价款的千分之一；

若需解除合同要求退房的，业主则根据合同解约并提前通知，15 日内退还全部房款，同时补偿买房人自付款日期起的贷款利息，利率不低于同期贷款利率 4.35%，出卖人按照全部房款的 0.1% 支付违约金。

7 月 17 日，西安一业内人士向《每日经济新闻》记者证实了该方案的真实性，" 主要是针对去年交付几栋尚未办证的业主，1 号楼、5 号楼不受影响，可以正常出售。"

为地铁让路，开发商提出退房方案

方案显示，此次退房的主要原因在于，受西安地铁 5 号线雁鸣湖站过境占地影响，小区容积率由此前的 3.1 上升到 3.75（暂定）。

按照规划，雁鸣湖站是西安首个融合轨道交通站点与住房、配套商业综合开发的项目，总建筑面积约 6.6 万平方米，目前 3 栋租赁住房建筑群、配套商业主体已全面封顶。

" 小区门口就是地铁站。" 负责该片区的贝壳找房经纪人张磊（化名）告诉每经记者。

与此同时，高德地图也显示，高科麓湾国际社区四期 1 号楼、5 号楼是距离该地铁站最近的两栋。

针对此次调规，开发商给出了两种解决方案：

第一种，对于解除合同的购房者：购房者根据合同解约并提前通知，15 日内退还全部房款，并按照 4.35% 的利息补偿购房者自付款日期起的贷款利息。与此同时，开发商按照全部房价款的 0.1% 向购房者支付违约金。

若以 2021 年 5 月高科麓湾国际社区四期取证价计算，一套约 105 平方米的三室两厅一卫房源，总价 130 万元左右，如果贷款 100 万元，30 年期，采取等额本息还款方式，则每个月的平均利息约 2200 元，目前还贷时间为 36 个月，利息为 79200 元；加上违约金总房款的 0.1%，为 1300 元，那么购房者退房的本金、赔偿款共计约 138 万元。

不过，选择此种方案的购房者需自行办理提前还贷及房贷解押手续，方能退款，这对许多刚需群体来说有一定难度。

另一种针对不解除合同的购房者：在业主提供相关证据证明损失后，开发商以最高不超过合同总价款的千分之一进行赔偿，据此来算，一套总价 130 万元的房子，若不退房则最多能获得 1300 元赔偿。

" 小区 1 号楼和 5 号楼 2020 年就已交房，业主也基本装修完毕，其余楼栋则是在去年交房的。" 张磊告诉每经记者，目前小区能对外销售的也是 1 号、5 号楼，其他楼栋则因尚未办理相关证件，不能对外进行销售。

对此，项目也与和银行、住建局、公证处沟通后，明确退房流程，对毛坯房与已装修房屋退房及赔偿方案进行了区分。

两次 " 万人摇 "

高科麓湾国际四期曾是西安名副其实的 " 万人摇 " 红盘。

公开信息显示，整个高科麓湾国际社区总用地面积 562 亩，住宅产品涵盖高层、洋房、小高层等，2014 年 8 月首次开盘均价 5500 元 / 平方米。

此次涉及的四期是从 2019 年开始对外销售的，2021 年 3 月 11 日、2021 年 5 月 6 日分别推出 528 套、248 套房源，均吸引了超万组购房者报名，中签率仅 5.10%、1.86%，成为当年 9 个 " 万人摇 " 项目成员。

然而，因项目规划变更，交房所需 " 两书一表 "（即住宅质量保证书和住宅使用说明书、《建筑工程竣工验收备案表》）不齐全，至今项目仍是预交付，房产证仍未能办理。

每经记者查询了解到，2022 年 7 月，西安市自然资源与规划局曾发布了一份《关于地铁 5 号线雁鸣湖站地铁上盖物业项目用地性质调整及规划条件公示》，原本的二类居住用地性质变更，调整为城市轨道交通用地混合保障性住房用地。

而在此之前的 2020 年 3 月，该宗地还进行过一次变更，由当时的二类居住用地变更为轨道交通用地混合商业用地。

业主们在人民网政府留言板等多个渠道进行了投诉，根据今年 2 月西安市灞桥区人民政府的回复：该项目因地铁过境造成项目用地范围发生变化，建设单位未完善土地规划调整程序，暂不具备规划验收要求，建设单位未申请办理规划验收手续。

7 月 17 日，每经记者以购房者身份咨询了项目工作人员，四期的交付和房产证问题，均是土地规划调整暂未完成导致。

不过，对于此次退款方案，有业主担心 " 退房会导致人财两空 "，而 " 赔的利息不能覆盖房贷利息，赔的违约金连提前还款违约金都不够 "。

每日经济新闻