风暴突袭：暴跌67%，一笔交易引爆地产圈

美国商业地产领域的一桩震撼交易如同一枚“炸弹”，于近日引爆业界关注。6月11日，根据彭博社的消息，美国房地产巨擘Related Companies计划以显著折价出售其位于纽约曼哈顿西44街的一栋办公楼。这座物业在2018年以大约11亿元人民币（1.53亿美元）购入，而今售价已缩水至不足3.6亿元人民币（5000万美元），价值蒸发超过67%。风暴突袭：暴跌67%，一笔交易引爆地产圈。

此案例或反映了美国商业地产市场面临的严峻形势，越来越多的机构正被迫承受亏损，低价抛售办公物业。例如，得克萨斯州沃思堡的地标建筑伯内特广场，其售价自三年前的13.75亿美元骤降至今年5月的1230万美元，跌幅高达91%。

市场对商业地产的忧虑情绪已渗透至银行体系，预计至2025年底，美国商业地产到期贷款总额将超1万亿美元，2027年更将攀升至2.2万亿美元。这预示着，商业地产的困境或将在未来两年内构成重大风险点。太平洋投资管理公司（PIMCO）警示，众多地区性银行因持有高度集中的问题商业地产贷款，面临倒闭风险。

美国办公空间的空置情况及楼宇转型居住用途的趋势持续加剧，Related的折价销售行为进一步揭示了后疫情时代办公楼市场的困境。一项研究报告指出，到2023年底，美国五分之一的写字楼或将空置，大城市空置率甚至可达25%，为四十年来之最。

此外，诸如Shorenstein、黑石集团等投资管理公司亦纷纷折价处置洛杉矶、纽约等地的商业地产项目，凸显出整个行业正经历深刻调整。同时，德国Deutsche Pfandbriefbank等金融机构已着手增加贷款损失准备金，以应对美国房地产市场的疲弱表现。

随着美联储维持高利率政策，商业地产领域的压力持续升级，房东们在成本上升和贷款即将到期的双重压力下，不得不寻求止损退出。银行方面，则更愿意促成物业的亏本销售，避免直接介入楼宇运营。商业地产作为美国经济的关键组成部分，其动荡不安不仅关乎房地产行业本身，更对宏观经济稳定产生深远影响。当前，商业房地产贷款的逾期率不断上升，预示着偿债难题和资金压力正日益严峻。

惠誉评级预测，到2024年，华尔街商业抵押支持证券市场的办公室违约率将大幅上扬，甚至可能超越2008-2009年金融危机期间的水平。在此背景下，多家美国地区性银行被穆迪列入评级下调观察名单，凸显出商业地产贷款问题对银行业构成的重大威胁。PIMCO的John Murray更警告称，地区性银行所面临的问题商业地产贷款集中的“困境海啸”才刚刚启幕。