公募基金二季报进入全面披露期，公募REITs（不动产投资信托基金）二季度的经营绩效与盈利状况也清晰展现。

第一财经据Wind数据统计，截至二季度末，共有36只REITs产品披露了二季度业绩，其中有10只REITs在报告期内收入超过1亿元，其中能源类REITs收入和净利润居前，园区类受到退租影响收入排名靠后，还有四只净利润亏损。

二级市场上，中证REITs全收益指数近三个月上涨0.15%，年内上涨约8%。其中新能源类和保障房类REITs近期涨幅较高。

针对当前REITs市场的动态，华泰证券分析认为，自2024年以来，随着债券市场利率中枢的下移，非银机构面临较大的配置压力，同时市场上优质资产相对稀缺。在此背景下，REITs凭借其较高的分红率、适中的风险水平以及与传统资产较低的相关性受到市场青睐。

华泰证券也提醒，REITs底层资产的经营状况与宏观基本面紧密相连，特别是高速公路、产业园等底层资产，业绩易受宏观经济周期的波动影响。具体业绩的好坏还取决于运营管理能力等微观因素，且宏观经济周期对不动产和基础设施领域的影响往往存在一定的滞后性。

能源基础设施REITs收入靠前

从二季报来看，底层资产为能源基础设施领域的REITs表现相对突出。

在这类产品中，鹏华深圳能源REIT以4.15亿元的收入位居榜首，报告期内净利润为3998.7万元。

其他能源REITs项目中，收入超过1亿元的，包括中信建投国家电投新能源REIT，报告期内收入为1.73亿元，净利润为2815.4万元。此外，中航京能光伏REIT报告期内收入为1.38亿元，净利润8115.2万元。

从可分配金额的角度来看，交通基础设施REITs可供分配金额较多。9只交通基础设施REITs报告期内可分配金额合计6.9亿元，相较于全行业的14.2亿元，占比约48.2%。其中，中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT、平安广州广河REIT报告期内可供分配金额超过1亿元，分别为1.63亿元、1.15亿元、1.06亿元。

交通基础设施领域的REITs业绩分来看，国金中国铁建REIT第二季度收入为1.92亿元，净利润为3825.2万元，净利润排名靠前。以及平安广州广河REIT，第二季度净利润为4940万元。

华福证券统计分析，存量市场中，交通类REITs占主导地位。截至2024年7月17日，国内上市交易的公募REITs产品共计41只，发行规模合计1234.4亿元。底层资产品类日益丰富，包括生态环保、交通基础设施、能源基础设施、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房和园区基础设施，其中交通基础设施REITs在发行数量与规模上位居首位。

不过，二季度净利润亏损的四只REITs中，净利润亏损排名靠前的是中金安徽交控REIT，该基金第二季度收入为1.94亿元，但净利润却为-4344.6万元。净利润亏损主要是因为周边路网变化、路段改造及梅雨季节影响导致交通量及通行费收入下降的所致。

华泰证券分析称，二季度，高速类各项目通行费收入同比多数下降。今年6月，安徽、湖北、湖南等地的降雨天气影响，同时由于清明节、劳动节等假期小型客车免费通行且免费天数较去年同期多两天，因此二季度通行费收入同比、环比多数下降。

对于高速公路行业的展望，国金中国铁建REIT二季报中提到，高速公路行业整体发展较为平稳。根据交通运输部数据，2024年1～5月全国累计完成公路客运量483,670万人次，同比增速12.4%；全国累计完成公路货运量1,622,300万吨，同比增速4.4%。

园区与仓储物流REITs承压

除了交通和能源领域，二季度消费基础设施领域的REITs表现相对稳定。

具体看来，华夏华润商业REIT报告期内收入为1.74亿元，净利润为0.11亿元。累计可供分配金额8666万元。按募集规模计算（对应发行价格6.902元/份），相应年化分派率达到5.05%。

华夏金茂商业REIT二季度实现了总收入2321.68万元、可供分配金额1330.37万元，按募集规模计算，简单年化分派率达到5.01%。

中金公司研究报告分析称，二季度上市消费基础项目整体经营维持相对稳定，主要得益于项目主动运营管理能力，如招商管理调整业态组合，活动策划吸引客流等多重措施。不过行业整体环境来看，上半年以来，我国消费呈现修复趋势，但修复动能趋弱，社零总额累计环比自2月份5.5%下滑至6月份3.7%，消费信心仍有待提振。

相较之下，园区类和保障性租赁住房REITs二季度收入相对较弱。

披露显示，华夏基金华润有巢REIT报告期内净利润为264.2万元。中金厦门安居REIT的净利润为692.7万元。华夏北京保障房REIT报告期内净利润为832万元。

行业人士分析称，当前市场环境下，园区和保障性租赁住房领域的REITs面临一定的收入增长压力。

另外，园区类REITs方面，根据二季报披露，华安张江产业园REIT报告期内净利润亏损492.7万元；建信中关村产业园REIT净利润亏损149.6万元。

上述中金公司研究报告统计分析称，二季度产业园REITs收入环比转正，其中蛇口REIT、东久REIT和临港REIT环比改善较为明显，其余项目经营下行幅度亦有所收敛。预计宏观经济慢复苏的背景下，伴随新一轮租约生效，产业园REITs或将进入一段相对平稳时期，但进一步经营修复和改善则仍有待企业活动复苏的明确信号。

二级市场逐渐回温

从二级市场的走势来看，今年以来，公募REITs出现了逐渐回温的趋势。

根据天风证券统计，上周中证REITs指数上涨0.62%，REITs总指数上涨0.73%，产权REITs指数上涨0.74%，经营权REITs指数上涨0.45%。

截至7月24日，上交所基础设施公募REITs市值合计796.63亿元，当日成交额合计为25707.9万元；深交所基础设施REITs总市值为342.39亿元。2024年7月24日，深交所基础设施REITs总成交份额为3024.61万份，总成交金额为10444.54万元。

不过，也有部分REITs产品在近半年内累计跌幅显著，如嘉实京东仓储基础设施REIT累计跌幅达13.07%，华安张江产业园REIT累计跌幅为3.03%。

二季报显示，多数基础设施资产运营面临一定压力。中泰证券建议投资者持续关注后市宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会。

华福证券认为，自2024年3月以来，公募REITs整体成交活跃度逐月下降，交易情绪回归理性。不同资产类型REITs估值表现有所分化，消费基础设施、仓储物流、园区基础设施目前估值水平比较高，甚至部分已达到90%以上。但是相比而言能源类和保租房类中债估值收益率相对处于历史分位数较低位置。也有园区基础设施REITs和仓储物流REITs如当前资产价值已经被低估，配置价值显现。