6月21日，我国公募REITs迎来开市三周年。

截至目前，基础设施公募REITs市场整体规模站上了千亿元台阶，其中沪市共有27单REITs完成发行，发行规模近900亿元，在全市场占比约七成，形成了“首发+扩募”双轮格局。

就二级市场来看，三年来，公募REITs二级市场经历了市场盲目追逐、深度调整、回归理性等阶段。

展望未来，瑞思不动产研究院表示，REITs的覆盖面与普及率会大幅提升，所服务的资产类别、企业类别和资金类别会与时俱进、持续扩容，将更多民营、外资企业引入市场，更深度服务双碳、双循环、一带一路等国家战略与新发展格局。

初步经历完整周期

2021年6月21日，首批9单基础设施REITs试点项目在沪深交易所正式上市交易。至今，三年的时间里，中国REITs的二级市场表现体现了定价逻辑的深度重构。

具体来看，2021与2022年，市场方兴未艾，“资产荒”困境下，公募REITs走出了独立上涨行情，成为了众多资金眼中的香饽饽，“盲目打新”“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

2023年便遭遇了深度调整。这一年，公募REITs股性与波动性还未被清楚认知，部分底层资产运营情况出现一定波动，项目交投活跃度下降，市场流动性偏弱，叠加机构的调仓动作，阶段性引发负反馈，REITs二级市场出现了明显的折价。

在经历了REITs超跌后，2024年上半年REITs市场回暖，目前市场价位较年初低点上涨超10%，市场更为关注底层资产的运营，投资逐步回归理性。

“可以说，过去三年，REITs市场初步经历了完整的周期。”一位机构人士称，在此期间，市场探讨公募REITs投资属性，股债兼具的特性被认知，投资行为也逐步趋于理性；公募REITs高比例分红、底层资产经营表现相对稳定、与股债相关性低，产权类项目平均分派率在5%左右，经营权项目平均IRR在7%左右；此外，投资人群体也在不断丰富，REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品不断创新。

作为基金管理人的华夏基金表示，公募REITs需要培养投资者更客观理性地评估基础设施REITs的投资价值，做长期价值投资者。

“未来，随着社保基金和养老金FOF等资金入市，会继续为市场带来稳定的增量资金，也有助于流动性的改善。”上述机构人士称。

资产类别不断拓宽

截至目前，基础设施公募REITs市场整体规模站上了千亿元台阶。在推进规模扩容的同时，公募REITs的底层资产也越来越多元化，制度与政策也不断被完善。

近年来，多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs持续上新。比如：在我国住房保障体系建设加快推进的大背景下，推出保障性租赁住房REITs；光伏、风电等清洁能源基础设施REITs发行上市；首批消费基础设施公募REITs落地。

有企业人士告诉记者，在现有资产类型上，已开启探索港口、景区、IDC（互联网数据中心）等其他资产类型，并密切关注政策动向，及时布局新类型资产。

2024年以来，沪市已完成5单首发项目的发行上市，资产类型涉及保障性租赁住房、消费、清洁能源以及高速公路。同时，京能光伏、国君东久、华夏北保、华夏华润有巢等项目接连发布扩募并新购入项目的公告。

在业内看来，国内REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局已然形成，存量公募REITs扩募的落地，将不断增强公募REITs成长空间和经营活力。”

在基础设施公募REITs不断发展的过程中，制度体系和配套政策也不断完善。据第一财经记者了解，监管部门从“REITs审核”“信息披露”“治理机制”“激励约束”“二级市场监测”“投资者关系管理”以及“持续扩募”等机制多个环节出发，持续完善REITs规则体系。

此外，监管部门颁布并持续更新项目申报指引和审核关注事项，配合与推动REITs相关税务政策、资产扩募规则、会计类规则指引先后落地。